Rabu, 06 Agustus 2008

Makalah, Proses & Prosedur Pendaftaran Tanah menurut PP 24 Tahun 1997

Makalah Hukum Agraria

PROSES DAN PROSEDUR PENDAFTARAN TANAH MENURUT
PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997
TENTANG PENDAFTARAN TANAH

A. Pendahuluan
Perkembangan pesat yang terjadi dalam pembangunan di Indonesia tidak bisa dilepaskan begitu saja dengan hubungannya akan kepastian pendaftaran tanah. Karena tanah jelas menjadi aspek utama dan penting dalam pembangunan, dimana seluruh kegiatan pembangunan yang dilakukan oleh masyarakat memerlukan tanah untuk melakukan kegiatan tersebut. Untuk tercapainya kepastian pendaftaran tanah tersebut maka Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (selanjutnya akan disebut sebagai PP 10/1961) yang telah berlaku sejak tahun 1961 dipandang memiliki substansi yang sudah tidak dapat lagi memenuhi tuntutan zaman untuk memberikan kepastian atas pendaftaran tanah tersebut.
Oleh karenanya pada tanggal 8 Juli 1997 pemerintah menetapkan dan mengundangkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya akan disebut sebagai PP 24/1997) untuk menggantikan PP 10/1961 tersebut. PP ini berlaku tiga bulan sejak tanggal diundangkannya (Pasal 66) yang berarti secara resmi mulai berlaku diseluruh wilayah Indonesia sejak tanggal 8 Oktober 1997 dengan Peraturan Pelaksananya adalah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 (selanjutnya akan disebut sebagai PerMen 3/1997). Sementara semua peraturan perundang-undangan sebagai pelaksana dari PP 10/1961 yang telah ada masih tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau diubah atau diganti berdasarkan PP 24/1997 ini (Pasal 64 ayat (1) ).
PP 24/1997 yang menggantikan PP 10/1961 ini merupakan peraturan pelaksana dari amanat yang ditetapkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (yang selanjutnya akan disebut UUPA) yang mengatur:"Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah". Proses dan prosedur Pendaftaran tanah menurut PP 24/1997 inilah yang akan menjadi pembahasan dalam makalah ini

B. Persamaan dan Perbedaan substansi antara PP 24/1997 dengan
PP 10/1961

PP 24/1997 masih mempertahankan sejumlah substansi yang diatur dalam PP 10/1961 yaitu sebagai berikut:
1. Tujuan dan sistem Pendaftaran tanah
2. Cara pendaftaran tanah
Peyempurnaan yang dilakukan pada dasarnya adalah mengenai penegasan tentang hal-hal berikut yang terdapat pada PP 24/1997:
1. Pengertian Pendaftaran Tanah
2. Asas-asas dan tujuan penyelenggaraan pendaftaran tanah
3. Penegasan, penyederhanaan, serta penyingkatan tata cara pendaftaran tanah
4. Penggunaan teknologi modern dalam pengukuran dan pemetaan
5. Pembukuan bidang tanah yang data fisik atau data yuridisnya masih disengketakan
6. Adanya kekuatan pembuktian lewat sertifikat
7. Peran dan tanggung jawab Pejabat Pembuat akta Tanah (PPAT)

C. Asas-Asas Pendaftaran Tanah
Asas yang dianut untuk Pendaftaran tanah diatur berdasarkan Pasal 2 PP 24/1997 yakni sebagai berikut:
1. Sederhana
Maksudnya adalah substansinya mudah dibaca atau dipahami oleh semua lapisan warga negara Indonesia dan juga prosedurnya tidak perlu melewati birokrasi yang berbelit-belit hanya perlu melewati seksi pendaftaran tanah saja
2.Aman
Keamanan disini berarti akan memberikan rasa aman bagi pemegang sertifikat apabila mereka telah melakukan prosedur pendaftaran tanah dengan teliti dan cermat
3.Terjangkau
Berkaitan dengan kemampuan finansial seseorang untuk membayar biaya, khussunya harus memeperhatikan agar tidak memberatkan pihak-pihak yang ekonominya lemah. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi lemh tidak melakukan pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar
4. Mutakhir
Setiap data yang berkaitan dengan pendaftaran tanah haruslah data yang terbaru, yang menunjukan keadaan riil pada saat yang sekarang. Setiap ada perubahab fisik atau benda-benda diatasnya atau hal yuridis atas tanah harus ada datanya (selalu ada pembaharuan data)
5. Terbuka
Dokumen-dokumen atau data-data baik fisik atau yuridis bersifat terbuka dan boleh diketahui oleh masyarakat. Asas ini bertujuan agar bila ada hal-hal yang menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui

D. Tujuan Diselenggarakan Pendaftaran Tanah
Dalam ketentuan Pasal 3 PP 24/1997 dinyatakan dengan tegas bahwa pendaftaran tanah mempunyai tiga tujuan, yaitu:
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang teraftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Kepastian hukum ini diberikan dalam benuk sertifikat kepada pemegang hak tersebut, dimana sertifikat ini bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak bagi pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Hal ini merupakan pengejewantahan langsung dan tujuan utama dari ketentuan Pasal 19 UUPA.
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bdang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar
Hal ini khususnya berguna bagi calon pembeli yang perlu mengetahui data yang tersimpan mengenai obyek yang akan mereka beli sehingga terjadi transparansi
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan

E. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pasal 1angka 1 PP 24/1997 mengatur:
Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bntuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya

Yang dimaksud rangkaian kegiatan pendaftaran tanah adalah pendaftaran dalam bidang data fisik yakni mengenai tanahnya itu sendiri seperti lokasinya, batas-batasnya, luas bangunan atau benda lain yan ada diatasnya. Berikutnya adalah data yuridis mengenai haknya yakni haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain. Sementara terus-menerus artinya Setiap ada pengurangan, perubahan, atau penambahan maka harus dilakukan pendaftaran ulang, yang akan membuat sertifikat tersebut mengalami perubahan, misalnya perubahan tipe rumah.

F. Obyek Pendaftaran Tanah
Obyek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:
Obyek pendaftaran tanah meliputi:
a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan dan hak pakai
b. tanah hak pengelolaan
c. tanah wakaf
d.hak milik atas satuan rumah susun
e. hak tanggungan
f. tanah negara


G. Sistem Pendaftaran yang Digunakan
Sistem Pendaftaran yang digunakan adalah sistem pendaftaran Hak (Registration of titles). Dalam sistem ini setia penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian juga harus dibuktikan dengan suatu akta (pendaftaran terus-menerus). Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan akta tersebut yang didaftar melainkan haknya tersebutlah yang didaftarkan, sementara akta hanya merupakan bukti dan sumber datanya. Selain itu juga terdapat buku tanah sebagai dokumen yang memuat data fisik dan data yuridis yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar.

H. Sistem Publikasi yang Digunakan
Pada garis besarnya dikenal dua sistem publikasi yaitu sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif. Sistem publikasi positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, maka harus ada buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis, selain itu juga ada sertififkat hak sebagai surat tanda bukti hak.
Sistem publikasi negatif bukan pendaftarannya yang diperhatikan, tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli, dimana pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidk berhak menjadi pemegang haknya yang baru.
Sistem publiksi yang digunakan dalam PP 24/1997 adalah sistem publikasi negtif yang mengandung unsur positif. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan PP 24/ 1997 Pasal 32 ayat (1) dan Penjelasannya. Dalam Pasal 32 ayat (1) disebutkan mengenai sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat yang berarti merupakan sistem publikasi positif karena melihat pada pendaftaran sebagai bukti hak.
Sementara dalam Penjelasan Pasal 32 disebutkan sertifikat tersebut sebagai tanda bukti yang kuat dalam arti bila tidak dapat dibuktikan sebaliknya, sehingga hak dari sertifikat tersebut menjadi tidak mutlak, bila dapat dibuktikan bahwa sertifikat tersebut didapatkan dengan melakukan perbuatan hukum yang tidak sah dalam jangka waktu 5 tahun. Disinilah unsur sistem publikasi negatif tersebut ada.



I. Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah
Ada 4 organ yang berperan dalam urusan sebagai penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah ini yakni sebagai berikut:
1. Badan Pertanahan Nasional
Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA dan Pasal 5 PP 24/1997 yakni bertindak sebagai
penyelenggara pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut
2. Kepala Kantor Pertanahan
Sesuai ketentuan Pasal 6 PP 24/1997 Dalam hal ini bertindak sebagai pelaksana Pendaftaran Tanah kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain, yaitu kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan.
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pengertian PPAT diatur dalam ketentuan Pasal 1 Angka 24 PP 24/1997. Kegiatan PPAT adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan kegiatan dibidang pendaftaran tanah, khususnya dalam kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
4. Panitia Ajudikasi
Tugas dari Panitia Ajudikasi adalah melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan seperti diatur dalam Pasal 8 PP 24/1997. Pengertian dari Ajudikasi ini sendiri diatur dalam Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997.

J. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah utnk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
Dalam pasal 13 PP 24/1997 ditentukan :
(1) Pendafataran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic
(2) Pendaftaran tanah secara seitematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
(3) Dalam suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara systematic sebagaimana imaksudkan pada ayat (2), pendaftaranya dilaksanakan mwlalui pendaftaran tanah secara sporadic
(4) Pedaftaran tanah secara sporadic dilaksanakan atas permintanaan pihak yan berkepentingan.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar. Kegiatan pendaftaran tanah utnuk pertama kali adalah :
a. pengumpulan dan pengolahan data fisik, yang meliputi pengukuran dan pemetaaan; pembuatan peta dasar pendaftaran; penetapan batas bidang-bidang tanah; pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran; pembuatan daftar tanah, dan pembuatan suarat ukur.
b. pembuktian hak dan pembukuannya, yang meliputi pembuktian hak baru; pembuktian hak lama; pembuukuan hak
c. penerbitan sertipikat
penyajian data fisik dan yuridis
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic. Pendafataran tanah secara sistemeatik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik ini didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan mentri.
Dalam hal suatu wilayah belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pencaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah seecara sporadic. Pendaftaran secara sporadic adalah kegiatan pendafataran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendafataran tanah dalam suatu wilayah secara individual atau masal. Pendaftaran tanah secara sporadic ini tentunya dilakukuan atas permintaan pihak yang berkepentingan, tanpa adanya suatu penetapan terlebih dahulu dari menteri atas tanah tersebut.
2. Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Dalam pasal 36 PP 24/2007 ditentukan bahwa:
(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan
pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah
terdaftar
(2) Pemegang hak yang bersangkuta wajib mendaftarkan perubahan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ini dilakukan terhadap tanah-tanah yang sebelumnya sudah terdaftar. Pendaftaran ini harus dilakukan ketika pihak yang memiliki tanah tesebut ingin memindahkan haknya melalui jual beli, tukar menukar, hibah, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang yang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Kegiatan pemeliharaan data pendafataran tanah meliputi :
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya

K. TAHAP PROSES PERMOHONAN
Tata cara permohonan dan pemberian hak atas tanah berlangsung dalam tahap sebagai berikut:
1. Pemohon mengajukan permohonan tertulis kepada pejabat yang berwenang memberikan hak yang dimohon memberikan hak yang dimohon, melalui Kantor Sub Direktorat Agraria setempat. Formulir surat permohonan telah disediakan oleh Kantor Sub Direktorat Agraria. (kantor agraria tingkat Kabupaten/Kotamadya).
2. Kantor Sub Direktorat Agraria memeriksa dan minta dipersiapkan surat-surat yang diperlukan, antara lain:
a. surat keterangan pendaftaran tanah
b. gambar situasi/surat ukur
c. fatwa tata-guna tanah
d. risalah pemeriksaan tanah oleh panitia ”A”
3. Berkas permohonan yang lengkap oleh Kantor Sub Direktorat Agraria dikirim kepada Gubernur/Kepala Daerah setempat melalui Kantor Agraria Provinsi setempat.
4. Kalau wewenang pemberian hak yang dimohon ada di tangan Gubernur/Kepala Daerah, maka Kepala Direktorat Agraria atas nama Gubenur mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).
Jika wewenang dimaksud ada di tangan Menteri Dalam Negeri, maka berkas permohonan yang lengkap disertai pertimbangan setuju atau tidak oleh Kepala Direktorat Agraria dikirimkan kepada Menteri Dalam Negeri melalui Direktur Jenderal Agraria. Direktur Jenderal Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri kemudian mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak.
5. Surat Keputusan Pemberian Hak Diserahkan kepada pemohon.
6. Pemohon memenuhi semua persyaratan yang dicantumkan dalam Surat Keputusan Pemberian Hak.
7. Hak atas tanah itu didaftarkan oleh pemohon di Kantor Sub Direktorat Agraria setempat.
8. Kantor Sub Direktorat Agraria mengeluarkan sertifikat hak atas tanah dan menyerahkannya kepada pemegang hak.

1 komentar:

Yudi Floren mengatakan...

2607halo .... mba Ida Arwike saya boleh ambil datanya? soalnya utk melengkapi makalah saya